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萬科重新審視萬村

2019-07-23 14:34 | 作者: 李艷艷

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在收斂聚焦的大背景下,萬科終于重新審視萬村計劃,這個遭遇社會復雜情況的項目,看上去很好,但在中長期都很難盈利。“現在割肉,長痛不如短痛。”接近萬科人士說。

文、圖|《中國企業家》記者 李艷艷   編輯|王芳潔

 

深圳坪山區,茜坑新村萬科泊寓。工作人員小王站在公區(公共活動區域)前臺,同時解答著兩名租客的疑問。時至傍晚,炒菜的香味從公區廚房里漫出。廚房外,兩名男租客俯身戳著臺球。盛夏已至,亞熱帶海洋氣候包裹下的村莊燥熱黏濕,參差分布的房屋掩映在氤氳霧氣中。

坪山,是萬科“萬村計劃”的一部分,也是被傳萬科放棄的那部分。2018年底,“萬村計劃”宣布全面暫停簽約新房源。最新消息是,萬科正在與已簽約城中村的房東洽談違約賠償事宜,準備放棄部分已簽約、但還未進行內部改造的“城中村”房源。違約房源主要位于深圳坪山、光明等區域。

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對此,萬科方面向《中國企業家》表示,“萬村計劃”在推進過程中,確實遇到了一些實際的困難,綜合推進過程中的客觀情況,萬科擬對現有房源結構進行小部分調整和優化。但萬科未對違約房源數量、賠償金額,以及具體的實際困難作出回應。

另一則相關消息是,萬科長租公寓事業部總經理薛峰已經離職。萬科方面對《中國企業家》確認了這一消息,并稱,“在業務發展過程中存在正常的人事變動和實際困難,是必須要面對的功課。”

公司還表示,長租公寓事業部今年剛剛成立,萬科高級副總裁孫嘉從今年5月份開始,擔任長租公寓事業部的董事長和第一負責人,目前該業務開展由孫嘉直接負責。長租公寓團隊也將在孫嘉的帶領下進行組織重建和事人匹配。

在萬科的公開話語體系中,租賃住宅業務是萬科的核心業務之一。而萬村計劃是萬科獲取長租公寓房源的重要方式。后來,這塊業務卻讓萬科和郁亮連稱“困難”。萬科對這場本有勝算的博弈生出退意,曾經深陷輿論漩渦的“萬村計劃”再被推至風口。

盡管遭遇波折,萬科泊寓整體的規模依然遠超同行。據克而瑞機構,在集中式長租公寓領域,今年上半年,萬科泊寓拓展的規模數量為23萬間,開業數量為7萬間;第二名龍湖冠寓為11萬間,開業數量為6.2萬間。

初探坪山

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小王帶租客來到距離公區百米外的一座六層樓棟,因為公區樓棟已經沒有待租房源了。四樓一處走廊盡頭的單間,20平米,空調熱水器,獨衛帶陽臺。一名年輕女租客站在陽臺邊。對面居民樓房間陳設清晰可見,這就是深圳很典型的“握手樓”。“658另加每月100管理費。長租一年,9折優惠。”小王報出價格。這個價格在當地屬于平均水平。

小王介紹,擁有百余座樓棟的茜坑新村,目前散落著近20棟泊寓,自去年9月開業至今,公寓已入住500多家租戶。不過,最遠的一棟離公區七八百米,步行過去要十幾分鐘。他建議女租客,“還是住在有公區的這棟樓比較好”。

不過,關于最近“萬科違約退房”的傳聞,小王稱自己并未聽說。他表示,公區對面有一座裝修完畢、尚待驗收的樓棟,做完空氣檢測報告后,便可開放出租。具體時間“要等到下個月月底”。

據《中國企業家》的不完全統計,僅在公區附近,就圍繞著三座尚處裝修階段的樓棟,有的樓棟甚至還保留著民居原有的大門框架。

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“違約?沒有遇到這個事。”曾為萬科茜坑泊寓施工的一家公司負責人稱。該公司駐地在茜坑新村中部,自去年10月開始接手萬科項目,同時也承載其他公司的施工作業。“我們一直在施工,只是感覺它們今年收樓的節奏好像放緩了,我們也好久沒收萬科的房了。”

上述人士不認可萬科收縮“萬村”業務的相關說法,單就茜坑來說,他認為萬科暫停收房與成本難以控制有關。

“不是說不再擴張,而是因為茜坑泊寓大多是附近工廠的人來租房,租戶素質參差不齊,再租就要重新翻修,甚至翻新。”上述負責人解釋稱,他所屬的施工單位一共承包了萬科在茜坑租下的十余座樓棟。“畢竟收了這么多樓,即使收上來,也不一定全都租得出去,還要承擔很多裝修費用。另外,裝修沒難度,設計有難度。原來都是民居結構,怎么利用空間?”

他對萬村業務的后續開展存有擔憂。“萬科泊寓肯定比農民房好,但跟市區房比還是有差別。而且茜坑人流不多,附近新開了一家學校,可能會有學生資源。”

相對于茜坑新村中泊寓分布的密集程度,一路之隔的上壩,則要稀疏許多。沿著百余米長的上壩西路縱覽而下,只有兩棟外墻顏色明顯區別于民居的樓棟,標注“泊寓”的門禁貼牌。據樓棟附近居民表示,這兩處泊寓自去年11月份開始裝修,此后進度一度斷斷續續。直至今日,仍有大量土石板材堆積在一層地面上。

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在隔壁修車廠打工的小張(化名)等四名外來務工者對這兩棟建筑的整修改造不太感冒。在當地,最受歡迎的是“夫妻房”,即較為寬敞的一室一廳和兩室一廳。“夫妻房很快就會租完,我們這種單身的,公司會給找宿舍。”小張表示,泊寓面積小,多為單間,也不太適合生活節省的外地打工者。

再訪清湖村

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高德地圖顯示,從深圳清湖村到上壩大概一小時車程,這里同樣是萬科“萬村計劃”的一部分。也難怪,哪怕在中國,要找到一萬個值得改造,具備泊寓開業基礎的村莊,就很難規避掉深圳那些具有時代和地域特色的城中村。而清湖村,堪稱是深圳城中村的典型代表,它距離富士康龍華工廠咫尺之遙,承載著大量流水線工人的居住需求。

屋外暴雨傾盆,屋內電鋸“呲呲”聲此起彼伏,裝修了近一個月的樓棟即將收尾。四樓,一位保潔阿姨拿著掃帚和抹布,蹲在衛生間里清理建筑垃圾,她要為當天的驗收做準備。窗簾布料堆放在房間里,樓道處盡是白灰。

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這是清湖新村-東村沿街的一座10層樓棟,業主方是萬科。

“單間最低888,最貴的兩房一廳,1500~1600。這兒附近算便宜的。”樓下,裝修工老王(化名)站在叉車旁邊,注意著泥水中清掃垃圾的工人。據他透露,雖然裝修還未結束,但該樓80套房源早已進入“訂購”環節,租戶需要預交一二百塊的定金。“貴一兩百塊,還是很劃算。”

老王稱,整個清湖新村的百余棟樓棟中,他所在的裝修公司參與承包了10棟萬科房源,其中已經交房4棟,還有6棟正在裝修,“這個月就要交房了。”由于租房情勢緊張,前述保潔阿姨稱,“裝修完不用等一個月,加上消毒藥水,10天左右就能入住”。

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大約一年前,這里曾經發生過一場紛紛揚揚的事,《中國企業家》也曾到訪此處。彼時,富士康員工以萬科即將入住,房租立馬上漲為由,發表公開信,要求富士康漲薪。但一年過去了,“漲薪之戰”未能收到預期效果。據清湖東村居民透露,“富士康給漲工資,前提是宿舍滿員,你不得不到外面租房。這樣的情況,每月補助500塊”。而在網上社群的說辭中,很多員工則把憤懣歸因于“萬科圈地”“控制房租”。

清湖新村西村,一家帶有公區的泊寓門店內,員工小李(化名)對到訪的租客反應冷淡。“30平開間,租金每月1658,加100服務費,押二付一。”據其透露,目前整個清湖新村在租泊寓只有一棟。她強調,“裝修完也要通風,不可能立即住”。

“為什么要找萬科?找誰不一樣,附近做公寓的二房東多了,你去樓下找,一喊都出來。”清湖新村的商業廣場,一家手機店老板正在給租客們支招,“附近很多公寓1200每月,不是泊寓。”談到房租漲幅,他又連連說“都一樣”。“都是外出來打工的,有地兒睡就不錯了,你還想要啥。”

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附近工廠打工的年輕小伙兒小田(化名)則在去年換掉了富士康流水線的工作。對于當時月薪僅有3000多塊的他來說,租公寓不劃算,不如換家公司住宿舍。“不管是泊寓還是別的公寓,我都租不起。”

公寓業務踩剎車

“去年年底萬村計劃就暫停收樓了,這會兒有一些偏遠地區房子可能就不要了,所以在談違約的事。”接近深圳萬村業務的相關人士對《中國企業家》稱,萬村在坪山、光明等一些偏僻之地出現違約。“不賺錢的業務再干下去,就會持續虧損。現在割肉,長痛不如短痛。”

前述接近萬村人士分析稱,如果不是高價拿房,其實這類項目也會有一定的盈利空間。目前長租公寓賺的就是租金差,收入=租金-工程投入-運營成本,如果能夠在三年多、四年以內收回投資成本,項目是可以投的,“投資回報可以超過20%”。該人士總結稱,萬科萬村在運營過程中面臨的實際情況是:拿貨價高,裝修成本也高,出租價又達不到預期。“萬科的成本比市場價要高10%左右,回報率大概只有1%~2%。”

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萬科的公開資料稱,“萬村計劃”是一項以承租后改造方式,對城中村進行精細化運營的業務,主要模式是以略高于市場價的租金承租城中村農民房業主的樓房,進行升級改造后重新供應給租客,在這一過程中整合并植入商業、產業、文化等內容,試圖以較低成本,推動居住升級。

2017年7月5日,深圳市萬科發展有限公司出資1000萬成立深圳市萬村發展有限公司,作為“萬村計劃”項目運營公司。此后,萬科花了一年時間,將“萬村計劃”的房源數從2000間拓展到七八萬間。

萬科似乎低估了城中村整治難度。萬科總裁、首席執行官祝九勝透露,在深圳,“萬村計劃”已經進入60個城中村,獲取接近10萬間房間。而根據萬科提供的數據,截至目前,萬村已開業四百余棟,一萬余間。拓展數量與開業數量對比懸殊,改造過程充滿波折。萬科此前也表示,萬村計劃涉及房源租賃期較長,因改造成本較大,至少經營8年后才會開始盈利。

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2018年年中,萬科清湖村城中村改造項目受到抵制,直至年底萬村計劃被喊停。萬科究竟遇到什么預期之外的挑戰?萬科方面沒有細說。另有接近萬科人士分析稱,萬村觸及到的是城中村改造中復雜的利益分配問題。由此,萬科萬村所面臨的不止是能不能算賬的問題,更被社會的復雜情緒和利益紛爭裹挾。

2018年11月,“萬村計劃”被曝將暫停簽約新房源。彼時,主導萬村業務的是原萬科南方區域首席執行官張紀文。他親口證實了這則消息,并表示,將已拓展的這部分房源供應出來運營,是需要一定時間的,原先計劃大概需要一年時間。

“我不清楚萬村計劃是否暫停,要問南方區域負責人。”去年11月30日的媒體交流會中,郁亮曾對“萬村計劃暫停簽約新房源”傳聞作出回應。“萬村計劃比城中村改造復雜得多,盡管是政府所鼓勵的,但是做得好真的很難。至今為止我還沒發現做公寓賺錢的,但對它的指責已經和對房地產一樣了。我們還在摸索可持續的發展模式,發展什么類型的租賃住宅還在考慮之中。”

此后,在1217講話中,郁亮提出要“收斂聚焦,提升鞏固基本盤”。什么是萬科的基本盤?他說得很清楚,對于集團來說,就是開發業務。哪些是新業務?郁亮直言:“除物業之外,其他新業務或多或少存在著前景不明、模式不清、目標模糊、管理粗放、隊伍龐大、組織復雜、結構混亂等問題。”

在郁亮看來,“如果摸索3年尚未找到成熟的商業模式,業務就應該暫停,因為我們不知道怎么持續下去”。今年3月,他的表達更為明確,“今天這個行業的容錯度已經很低了,所以你要有針對性做事情,要收斂聚焦一下,朝著一個目標方向一塊努力。”

既然如此,新業務層面應該如何收斂聚焦?“以前,我想你只要做就行,百花齊放。不嘗試,怎么知道哪方面有機會?但經過幾年的嘗試,我們需要確定一個邊界,不能搞成無底洞,需要學會復盤,把過去走過的路變成真正的經驗,告訴我們后面怎么走。”郁亮稱。

在那次媒體會談中,郁亮將“萬村計劃受挫”視為“一個教訓”。“我們太天真,低估了社會的復雜程度,這樣并不是好事。”

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